Typische Formulierungen, was sie bedeuten können und was interessierte Käufer oder Mieter prüfen sollten
„Ruhig, zentral, individueller Grundriss”: Was sich wie die Traumwohnung anhört, entpuppt sich bei der Besichtigung als abgelegen, neben einem Sägewerk und mit vielen Durchgangszimmern. Welche Formulierungen Wohnungssuchende besser hinterfragen, was sie vor und während der Besichtigung überprüfen sollten und welche Angaben die Anzeige enthalten muss, fasst Michaela Zientek, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), zusammen.
Wohnungsanzeigen betonen immer die positiven Seiten einer Wohnung: Da wird aus einer winzigen 1-Zimmer-Wohnung ein „gemütliches Heim”, eine „gut erhaltene” Wohnung bedarf einer Renovierung. Michaela Zientek, Juristin des D.A.S. Leistungsservice, kennt die wichtigsten Formulierungen, auf die Wohnungssuchende achten sollten: „Zentral möchten die meisten wohnen. Doch die ‚zentrale Lage‘ bedeutet häufig viel Verkehrslärm und bei einer ‚zentralen Verkehrslage‘ finden Interessenten unter Umständen eine Bus- oder Bahnhaltestelle direkt vor der Haustür.“ Bei einem „aufwendig sanierten“ Objekt sollten sich Wohnungssuchende nach dem genauen Umfang erkundigen: Besonders wichtig sind heute eine zeitgemäße Wärmedämmung und Heizanlage. „Lichtdurchflutet” wünschen sich die meisten Menschen ihr Zuhause – allerdings kann dann besonders im Sommer die Gefahr bestehen, dass sich die Wohnung stark aufheizt. Liegt die Wohnung in einem „aufstrebenden Viertel” müssen Bewohner mit Lärm durch Baustellen, Restaurants und Kneipen rechnen. Und wie sich ein Viertel in ein paar Jahren wirklich entwickelt, ist oft schwer abzuschätzen.
Lage der Wohnung vorab prüfen
Hilfreich ist es, wenn sich Wohnungssuchende vor dem eigentlichen Besichtigungstermin einen eigenen Eindruck verschaffen: „Am besten die Gegend zu Fuß erkunden”, rät die D.A.S. Expertin: „Ist die Straße sehr befahren, macht das Wohnhaus einen gepflegten Eindruck, wie sieht die Nachbarschaft aus?” Ist beispielsweise gegenüber der Wohnung ein Supermarkt, müssen Interessenten mit Anlieferverkehr zu oft sehr früher Stunde rechnen. Beim Besichtigungstermin selbst kann es insbesondere für potentielle Käufer hilfreich sein, einen Sachverständigen mitzunehmen, der zum Beispiel Heizung und Isolierung prüft.
Ganz wichtig: Falls die Wohnfläche anders erscheint, als in der Anzeige angegeben, unbedingt nachmessen. Das kann später für die Miete wichtig sein! So entschied der Bundesgerichtshof, dass ein späterer Mieter einen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn in einer Wohnungsanzeige fälschlicherweise eine zu große Quadratmeterzahl für die Wohnfläche angegeben war und der Mietvertrag dazu nichts weiter enthielt (BGH, Az. VIII ZR 256/09). Achtung: Für die Anrechnung der Flächen von Dachschrägen, Balkonen und Terrassen gibt es besondere Regeln, zu finden in der Wohnflächenverordnung.
Welche Angaben sind Pflicht?
Sowohl für Neu- als auch für Bestandsbauten ist der Energieausweis Pflicht. Die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis müssen auch in der Wohnungsanzeige stehen. Das gibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Zu den notwendigen Informationen gehört beispielsweise die Angabe, ob der Energieausweis ein sogenannter Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis ist. Außerdem müssen das Baujahr des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes sowie die 2014 eingeführte Energieeffizienzklasse (wenn diese im Energieausweis bereits aufgeführt ist) angegeben sein. „Fehlen diese Angaben, droht seit dem 1. Mai 2015 dem Vermieter oder Verkäufer im schlimmsten Fall ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro”, so die D.A.S. Juristin.
Bestellerprinzip seit 1. Juni 2015
Übrigens: Bisher spielten bei der Suche nach einer Mietwohnung neben der Wohnung selbst – Lage, Größe, Ausstattung, Miete – die anfallenden Maklergebühren oft eine große Rolle. Doch nach dem seit 1. Juni 2015 geltenden Bestellerprinzip zahlt jetzt der Auftraggeber die Maklerprovision – also meist der Vermieter. Diese Regelung gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen.